La pandemia de coronavirus ha cambiado el mercado de la venta y el alquiler en las grandes ciudades españolas. Compradores en búsqueda de gangas y propietarios que piden solvencia han dado lugar también al nacimiento de las “cláusulas Covid" que dan cobertura legal a los cambios inesperados en las condiciones que establece el contrato original. ¿Qué va a pasar? La actual coyuntura provocada por la crisis sanitaria está avivando grandes interrogantes en el mercado inmobiliario. Una incertidumbre que se ve reflejada en el segmento de la vivienda donde ya se atisban algunos síntomas de ralentización. Según datos del análisis publicado recientemente por Idealista, el tiempo que se ha alcanzado de media en la venta de un piso son 6 meses, siendo en Madrid 3,1 meses. La compraventa de inmuebles se ha contraído, especialmente en la zona de la costa ante la ausencia del mercado extranjero y algunos proyectos que había en marcha han quedado en stand by. Los expertos lo tienen claro: el sector se encuentra fuerte y los proyectos están consolidados, aunque la demanda está todavía resentida por la incertidumbre y las ventas siguen sin volver a lo que eran antes de la pandemia. Así, se están provocando ajustes de precios en la vivienda de segunda mano y el alquiler pero manteniendo los valores en la obra nueva. También han aparecido las llamadas "clausulas covid-19" en los contratos de alquiler que aunque no se están incluyendo de manera generalizada. Colectivos como los estudiantes universitarios son los que más están solicitando este tipo de condiciones provocando también que los propietarios prefieran alquilar a familias antes que a estudiantes. Un punto que también está alterando el sector es el aumento de la oferta debido al trasvase de los pisos de alquiler turístico al tradicional . Según un reciente estudio publicado por Idealista, el número de viviendas en alquiler anunciadas en este portal ha crecido un 63,3% desde el inicio de la pandemia. Para los propietarios este es un punto negativo ya que los que buscan comparan más. Sin embargo, los nuevos inquilinos tienen más opciones de encontrar justo lo que buscan. Con este escenario vemos, en Madrid por ejemplo, que los ajustes ya se trasladan a los precios de los alquileres y las ventas de inmuebles que están bajando los importes, aunque no de una manera drástica. Desde el pasado mayo, cuando Madrid alcanzó su precio máximo (16,8 euros/m2), las rentas de los alquileres han ido descendiendo en los últimos tres meses un 4%. Y todo hace indicar que seguirán así durante, al menos, un tiempo. La compraventa de inmuebles en la "nueva normalidad: entre la realidad y la aspiración Los bolsillos de los compradores se han vuelto cautelosos. La segunda ola de la pandemia del Covid-19 y la incertidumbre sobre la economía española , hace que muchos compradores de viviendas opten por reducir su presupuesto de gasto en una nueva propiedad, e incluso retrasan su decisión de compra. El futuro propietario mira con recelo al mercado inmobiliario , pero no por miedo a perder el empleo o la imposibilidad de acceder a un crédito hipotecario, sino porque están al acecho de "gangas" de vendedores desesperados. Buscan activos con rebajas para incrementar sus beneficios en caso de que luego la vendan o la alquilen. Ahora la tendencia es rebajar el nivel de gasto a la hora de adquirir un nuevo inmueble. En el caso de Madrid, la búsqueda más popular es una vivienda de unos 150m2, 3 habitaciones, 2 baños y zonas exteriores. En un piso que cuesta, por ejemplo, 500.000€ el cliente potencial ofrece pagar 400.000€, o por un piso en alquiler de 900€, ofrece sólo al arrendatario 700€. Apoyándose en la situación de incertidumbre tras la pandemia se intenta conseguir, en ocasiones, precios de risa en las transacciones inmobiliarias. La demanda inmobiliaria de Madrid espera bajadas del 20% en la negociación antes de comprar Mientras los propietarios se podrían plantear un escenario de rebajas de precios , especialmente en casos de residencia principal o de necesidad de liquidez a corto plazo. De hecho, las operaciones realizadas en septiembre ya se han cerrado con negociaciones a la baja del 10-15% . ¡Se buscan compradores e inquilinos solventes! No sólo la venta de viviendas ha dado un giro. La crisis económica y sanitaria desatada por el Covid-19 ha provocado que muchos ciudadanos se decanten por el alquiler ante la dificultad de acceso a una hipoteca para la compra de una casa. A esto se suma el aumento del paro , el creciente número de trabajadores afectados por un ERTE y la situación de muchos autónomos que atraviesan dificultades para mantener su negocio abierto. Por eso, los propietarios de inmuebles buscan, más que nunca, solvencia en las transacciones inmobiliarias , dadas las circunstancias, antes que cerrar un acuerdo con un arrendatario de riesgo. La mejor manera de asegurar la transacción es solicitar el contrato de trabajo, la declaración de la renta del año anterior y las últimas nóminas para saber el tiempo que lleva cotizado, si está indefinido o temporal, si tiene embargada la nómina o si está afectado por un ERTE. En caso de que sea un autónomo, hay que pedir las declaraciones fiscales como IRPF o IVA, así como, en general, comprobar si está incluido en algún listado de morosidad. La introducción en los futuros contratos de alquiler de clásulas frente a un rebrote del covid-19 es muy aconsejable en los arrendamientos de locales de negocio y conveniente en alquileres de vivienda. En los alquileres de vivienda será útil si al inquilino le sobreviene una situación de grave necesidad y al arrendador le ofrece cobertura, por su parte, ya que puede concretar a su vez las medidas a adoptar para facilitar al inquilino el pago en caso de un nuevo confinamiento. Alquiler para estudiantes El 2020 también ha hecho estragos en el alquiler de pisos para estudiantes. El pasado curso muchos se vieron afectados al tener pisos alquilados pero verse obligados a volver a sus casas por el confinamiento. Ante la incertidumbre que siembra el nuevo curso universitario, la modalidad de las clases semipresenciales y los nuevos rebrotes, el coronavirus también hace mella en los alquileres de pisos para estudiantes. La realidad de esta "nueva normalidad" es que hay más oferta de pisos en alquiler, pero los estudiantes no saben aún cómo van a ser las clases. La presencialidad, o no, de la docencia mantiene en vilo al sector. Los jóvenes universitarios españoles no se arriesgan a invertir en el alquiler de una vivienda. Y, por ende, ha disminuido drásticamente la llegada de estudiantes extranjeros, por lo que el varapalo es considerable. La "cláusula covid-19" en los contratos de alquiler llega para quedarse El mercado del alquiler sigue adaptándose al nuevo escenario económico y social derivado de la pandemia del coronavirus. Lo ha hecho en cuestión de demanda, de precios y, también, en materia contractual. ¿Cómo? Incorporando nuevas cláusulas en los contratos de alquiler. Son las bautizadas cláusulas covid-19. Su objetivo es proteger legalmente a los propietarios y a los inquilinos ante un nuevo posible confinamiento. Por lo general, incluyen moratorias, rebajas en el precio de la renta o cancelaciones anticipadas de los contratos, lo que permite finalizar los contratos antes de lo estipulado y hacerlo sin penalización. Las cláusulas covid-19 depende de la naturaleza y la finalidad del contrato. Es muy importante que este tipo de cláusulas recojan todos los supuestos, los detalles. Además, y para que sea compatible con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAUR), no debe beneficiar a ninguna de las dos partes. Todos los contratos deben tener un contenido negociado en el que las partes sepan a qué se obligan y qué derechos tiene. Hay que huir de cláusulas estandarizadas que den a entender que no la hemos negociado. Si las cláusulas se personalizan tendrá más garantía de éxito. Por ello y considerando todas las situaciones inesperadas que puedan surgir en estos tiempos de pandemia, lo mejor es prever e incluir clausulas que amparen a unos y otros. En ese sentido puede resultar beneficioso en los arrendamientos de locales de negocio , por ejemplo, y en algunos alquileres de vivienda especificar en una cláusula si al inquilino le sobreviene una situación de grave necesidad las decisiones a adoptar para facilitar el pago de la renta en tal caso. De este modo, a efectos legales, lo que se incluye con esta cláusula es una condición resolutoria explícita basada en el confinamiento como hecho determinante de la cesación de efectos del contrato, algo ya previsto en los artículos 1113 y 1124 del Código Civil. Por el momento, el uso de las cláusulas covid-19 no está generalizado, aunque los expertos pronostican que poco a poco se irán incorporando al mercado inmobiliario, y que además, se quedarán un tiempo entre nosotros .